x pbj bumn bpkp6

Hindari Membeli/Mencari Rumah :
 Deket Kuburan
 Bersebelahan dengan Rumah Ibadah
 Rumah di Bawah Tiang Megah Sutet
 Masuk Gang
 Daerah Banjir
Belum bersertifikat dgn Sertifikat Hak Milik (SHM) atau Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB).
 Harga Jual Rumah melebihi “Satu Setengah Kali” Harga NJOP
Rumah Daerah Tusuk Sate
Menghadap Barat, yang dipilih idealnya mengahadap ke arah Selatan, Utara, atau Timur
Daerah Kumuh
Penting diketahui sebelum Membeli Rumah :
Apakah Rumah tersebut membutuhkan renovasi yang besar atau tidak sama sekali?
Memiliki sejumlah kamar dan kamar mandi yang cukup bagi anggota keluarga
Apakah memiliki garasi atau carport yang cukup?
Apakah memiliki halaman yang cukup bagi Tanaman-tanaman atau untuk tempat bermain anak atau taman
Apakah ada gudang yang cukup memadai
Apakah memiliki kamar tidur pembantu dan WC pembantu.
Apakah ada sumber air yang cukup baik melalui PDAM atau sumur bor
Apakah daya listrik mencukupi atau perlu menambah daya.
Apakah rumah dekat dengan kuburan
Apakah rumah sering diterjang banjir tahunan?
Apakah rumah berada pada posisi tusuk sate
Saat yang tepat membeli Rumah :
Usai Krisis menerjang
Saat ekonomi sedang tumbuh
Menjelang Akhir Tahun atau akhir semester I
Kredit Bank Turun
Saat punya duit banyak
Menemukan Rumah yang Bagus di :
Lewat Internet
Agen Property
Surat Kabar
Survey Lokasi
 Memasang Iklan
Cara lain dengan ikut lelang atau sitaan bank
 Mulailah dari kawasan atau kota kita sendiri dan kalau mau menambah rumah dengan strategi obat nyamuk yang melingkar dan mulai dari sekitar rumah kita terus menyebar ke sekitar lainnya
Pasword menemukan Rumah Diskon :
BU (Butuh Uang) atau dijual cepat atau dijual segera atau mau pindah
Dijual dibawah NJOP atau seharga NJOP
Pindah ke luar negeri atau luar kota
Rumah harus terjual
TP (tanpa perantara)
Rumah Kos
Teliti dulu sebelum membeli dalam Hal :
Luas Tanah
Luas Bangunan
Furnished atau semi furnished atau kosong
Pondisi Bangunan apakah bocor, air nyala, lampu nyala, listrik sudah mencukupi, saluran telepon sudah tersedia, sepi tank berfungsi baik, saluran got baik, atap baik dan bila membutuhkan biaya perbaikan tidak banyak.
Interior bagus
Tidak menghadap ke barat
Tanah tidak sedang sengketa
Cara menganalisis Laporan Keuangan dari bisnis- bisnis atau investasi-investasi yang umum dilakukan oleh para Investor,Analis Keuangan dan Pengusaha adalah :
1)Kinerja Likuiditas
a)Modal Kerja
Modal Kerja yaitu hasil pengurangan aktiva lancar dengan kewajiban jangka pendek
b) Rasio Lancar
Rasio Lancar yaitu :
c)Rasio Cepat
Rasio Cepat yaitu :
d)Kinerja Solvabilitas
a)Rasio Hutang terhadap Total Aktiva
Rasio Hutang terhadap Total Aktiva yaitu :
b)Rasio Hutang terhadap Modal Pemegang Saham
Rasio Hutang terhadap Total Modal Pemegang Saham yaitu :
c)Operating Leverage
Operating Leverage yaitu :
d) Financial Leverage
Financial Leverage yaitu :
e)Total Leverage
Total Leverage yaitu :
3)Kinerja Efektivitas Pengelolaan Dana
4)Periode Rata-rata hari Pengumpulan Piutang
Periode Rata-rata hari Pengumpulan Piutang yaitu :
b)Persentase Hutang terhadap Penjualan Bersih
Persentase Hutang terhadap Penjualan Bersih yaitu :
4)Kinerja Profitabilitas
a)Margin Contribusi
Margin Contribusi yaitu :
b)Margin Operasi Bersih
Margin Operasi Bersih yaitu :
c)Tingkat Pengembalian Investasi
Tingkat Pengembalian Investasi yaitu :
d)Tingkat Pengembalian Investasi Pemegang Saham
Tingkat Pengembalian Investasi Pemegang Saham yaitu :
e) Rasio Kekayaan (Wealth Ratio)
a)Rasio Kekayaan (Wealth Ratio) yaitu :
b) Rasio Orang Makmur/Kaya
Rasio Orang Makmur/Kaya yaitu :
– BISNIS 1 : Berapa Bisnis yang dipunyai
– Pekerja 1 : Berapa Pekerja yang bekerja
– Real Estate 1 : Berapa Penyewa
– Rupiah 1 : Berapa Besarnya Tabungan di Bank
– Saham/Obligasi/Sukuk/SUN 1 : Berapa Besarnya Investasi Saham/Obligasi/
SUN/Sukuk
Sedangkan cara menganalisis Suatu Bisnis menurut Investor Fundamental, dalam hal ini Warren Buffett berdasarkan buku karangan Robert G Hagstrom, Jr ”The Warren Buffett Way” adalah :
1) Prinsip Dasar Bisnis
a)Bisnis atau Investasi itu Sederhana dan Mudah Dipahami
Sukses keuangan seorang Pebisnis atau Investor berbanding langsung dengan sejauh mana dia memahami Bisnis atau Investasinya.
Pemahaman ini merupakan ciri yang membedakan seorang Pebisnis sejati atau Investor yang memiliki orientasi bisnis dari sebagian besar pebisnis biasa atau Investor biasa atau tabrak lari, orang-orang yang semata-mata membeli lembar-lembar saham.
Pebisnis sejati atau Investor sukses selalu sangat memahami bagaimana bisnis-bisnis atau Investasi-investasinya bekerja/beroperasi. Mereka memahami pendapatan, pengeluaran, arus kas, hubungan ketenagakerjaan, fleksibilitas harga, dan kebutuhan alokasi dana pada setiap segmen bisnis-bisnis atau Investasi-Investasinya.
Pebisnis sejati atau Investor canggih mampu memiliki pengetahuan tingkat tinggi tentang bisnis-bisnis atau Investasi-investasinya, karena dia sadar untuk membatasi pilihan perusahaan atau bisnis atau Investasi yang merupakan bidang yang mereka pahami baik sisi keuangan maupun intelektual. Mereka melakukan Investasi dalam lingkup kompetensi(Circle of competence) mereka dan mereka beranggapan yang penting bukanlah berapa luas lingkup kompetensi mereka itu, melainkan seberapa baik mereka mendefenisikan parameternya.
Sukses Investasi atau bisnis tidak ditentukan oleh seberapa banyak kita tahu tentang bisnis atau investasi melainkan seberapa realistik kita menetapkan apa-apa yang kita tidak tahu. Seorang Investor hanya perlu melakukan sedikit hal secara benar selama dia dapat menghindari kesalahan besar. Dan Imbal Hasil diatas rata-rata, seringkali diperoleh dengan mengerjakan hal-hal yang biasa secara luar biasa baik.
b) Riwayat Operasi yang Konsisten
Investor yang canggih selalu menghindari Bisnis-bisnis atau Investasi-investasi yang kompleks dan Bisnis-bisnis atau Investasi-investasi yang manajemennya dalam memecahkan masalah bisnis yang sulit atau mengubah secara fundamental arah perusahaan karena rencana mereka yang sebelumnya tidak berhasil.
Mereka berpendapat Imbal hasil terbaik dicapai oleh bisnis-bisnis atau Investasi-investasi pada perusahaan/bisnis yang telah menghasilkan produk atau jasa yang sama selama beberapa tahun. Dan melakukan perubahan bisnis secara besar-besaran memperbesar kemungkinan melakukan kesalahan bisnis yang besar atau perubahan besar-besaran dan imbal hasil luar biasa umumnya tidak bersesuaian.
Pemulihan mendadak jarang sekali terjadi. Energi dapat dimanfaatkan secara lebih menguntungkan dengan membeli bisnis-bisnis yang baik dengan harga wajar daripada membeli bisnis bermasalah dengan harga yang lebih murah.
Investor fundamental yang sukses tidak pernah belajar bagaimana memecahkan masalah bisnis yang sulit, mereka belajar menghindarinya. Mereka berhasil, ini karena mereka memusatkan perhatian pada identifikasi perintang setinggi satu kaki yang dapat mereka langkahi dan bukan karena mereka memiliki kemampuan untuk melangkahi rintangan setinggi tujuh kaki.
c) Prospek Jangka Panjang yang Menguntungkan
Pebisnis sukses dan Investor Fundamental canggih menganalisis bisnis-bisnis dan Investasi-investasi melihat ke prospek jangka panjang dari bisnis atau investasi yang akan dibeli/dibentuk, apakah prospeknya menguntungkan atau tidak untuk jangka panjang. Mereka melihat bisnis atau investasi ke dalam 2 kelompok jenis bisnis/investasi, yaitu sekelompok bisnis/investasi khusus(franchise) dan kelompok bisnis komoditas.
Bisnis/Investasi khusus(Franchise) lebih diminati oleh para pebisnis atau Investor sukses, karena bisnis/investasi khusus merupakan bisnis yang menyediakan produk atau jasa yang dibutuhkan/diinginkan, tidak mempunyai substitusi dekat (close substitute) dan tidak diregulasi serta memungkinkan secara teratur menaikkan harga produk atau jasanya tanpa kekhawatiran kehilangan bagian pasar/market share atau volume penjualan dalam unit atau terdapat fleksibilitas dalam penetapan harga, dan ini memungkinkan bisnis khusus meraih imbal hasil atas modal ditanam diatas rata-rata. Karakteristik penentu lain bisnis khusus banyak diminati oleh para pebisnis atau investor canggih adalah bahwa bisnis khusus memiliki ’goolwill ekonomis yang besar, yang memungkinkan mereka mempertahankan diri secara lebih baik dari pengaruh inflasi.
Para pebisnis atau investor canggih juga suka menilai kekuatan dan kelemahan bersaing dari bisnis atau investasi yang akan dimasuki/dibeli. Umumnya mereka menyukai pada kekuatan ekonomis di suatu bidang yang mereka pahami dan yang mereka rasa akan awet. Dan kekuatan ekonomis paling sering dijumpai dalam bisnis/investasi khusus(Franchise). Menurut mereka bisnis atau investasi khusus(franchise) memungkinkan dilakukan kesalahan tapi tetap dicapai imbal hasil diatas rata-rata, dan bisnis atau investasi khusus(franchise) dapat mentoleransi kesalahan manajemen.
Bila mereka berinvestasi ke dalam bisnis komoditas, maka mereka akan menilai manajemen yang mengelola dari bisnis atau investasi tersebut. Dan masa-masa indah di bisnis komoditas adalah saat rasio masa pasokan ketat terhadap masa pasokan berlimpah, itu hanya merupakan waktu yang singkat atau waktu paling indah di pagi hari.
2) Prinsip Dasar Manajemen
a) Rasionalitas
Para Pemilik Bisnis atau Investor Fundamental yang sukses sangat mementingkan perilaku manajemen yang selalu berperilaku dan berpikir seperti pemilik perusahaan. Menurut pendapat mereka manajer yang berperilaku seperti pemilik cenderung tidak akan kehilangan kesadaran akan sasaran utama perusahaan, yaitu meningkatkan nilai bagi pemegang saham, dan mereka cenderung mengambil keputusan rasional yang mengarah ke sasaran tersebut.
Tindakan manajemen yang paling penting adalah alokasi modal perusahaan/bisnis/investasi. Ini penting karena alokasi dana/modal sepanjang waktu menentukan nilai pemegang saham. Menurut mereka memutuskan apa yang akan dilakukan terhadap laba perusahaan/bisnis/investasi, yaitu apakah ditanamkan kembali ke dalam bisnis atau mengembalikannya kepada pemegang saham merupakan kegiatan logis dan rasional. Rasionalitas adalah kuaitas gaya menajemen dalam menjalankan perusahaan/bisnis/investasi. Dan pertanyaan mengenai dimana laba harus dialokasikan berkaitan dengan di mana suatu perusahaan/bisnis/investasi tengah berada dalam siklus hidupnya.
Pada tahap ketiga dan keempat, yaitu tahap kedewasaan(maturity) dan tahap penurunan(decline), khususnya pada tahap ketiga, pertanyaan tentang bagaimana dana ini harus dialokasikan merupakan keputusan yang sangat penting yang diambil oleh manajemen. Menurut Pebisnis dan Investor canggih, jika dana ekstra ini direinvestasikan secara internal dan dapat menghasilkan ROE(Return On Equaty) diatas rata-rata dan imbal-hasil yang lebih tinggi daripada biaya modal (Cost of Capital), perusahaan/bisnis/investasi seharusnya menahan semua labanya dan mereinvestasikan mereka, inilah satu-satunya cara yang logis dan rasional.
Menahan laba untuk diinvestasikan kembali dalam perusahaan dengan imbal-hasil yang kurang dari biaya modal rata-rata sama sekali tidak rasional. Perusahaan/Bisnis/Investasi yang menghasilkan imbal hasil investasi rata-rata atau di bawah rata-rata tetapi menerima dana kas yang melebihi kebutuhannya mempunyai 3 pilihan, yaitu :
• Perusahaan/Bisnis/Investasi dapat mengabaikan masalah ini dan terus melakukan reinvestasi dengan tingkat imbal-hasil dibawah rata-rata;
• Perusahaan/Bisnis/Investasi dapat membeli pertumbuhan;
• Perusahaan/Bisnis/Investasi dapat mengembalikan dana itu kepada pemegang saham.
Dipersimpangan jalan inilah biasanya para pebisnis atau investor canggih sangat memperhatikan perilaku manajemen, karena disinilah manajemen akan berperilaku rasional atau tidak rasional. Menurut mereka satu-satunya jalan yang masuk akal dan bertanggung jawab bagi perusahaan/bisnis/investasi yang memiliki timbunan dana kas yang makin besar yang tidak dapat direinvestasikan dengan tingkat imbal-hasil diatas rata-rata adalah mengembalikan uang itu kepada pemegang saham, dengan cara 2 metode yang ditempuh, yaitu menaikan deviden atau membeli kembali saham.
Dengan uang tunai dari deviden atau penjualan saham mereka, pemegang saham mempunyai kesempatan untuk mencari peluang lain yang memberikan imbal-hasil lebih tinggi.
Bila manajemen membeli kembali saham, menurut mereka ada 2 manfaat, yaitu :
• Jika saham dijual di bawah nilai intrinsiknya, maka pembelian saham merupakan tindakan bisnis yang masuk akal. Dan Transaksi seperti ini dapat sangat menguntungkan bagi pemegang saham yang tersisa;
• Bila para eksekutif secara aktif membeli saham perusahaan di pasar, mereka menunjukkan bahwa mereka mengutamakan kepentingan pemilik dan tidak secara ceroboh mengembangkan struktur korporat. Sikap seperti ini memberikan isyarat yang baik kepada pasar, menarik investor lain mencari perusahaan yang dimanajemeni secara baik yang meningkatkan kemakmuran pemegang saham.
b) Kejujuran
Para Pebisnis dan Investor yang sukses sangat menghargai manajemen yang melaporkan kinerja keuangan perusahaan/bisnis/investasi mereka secara lengkap dan sungguh-sungguh, yang mengakui kesalahan-kesalahan di samping juga keberhasilan-keberhasilan, dan yang selalu berterus-terang kepada para pemegang saham. Khususnya, mereka menghormati manajemen yang mampu mengkomunikasikan kinerja perusahaan/bisnis/investasi mereka tanpa bersembunyi di balik GAAP(Prinsip-prinsip Akuntansi yang Diterima Umum).
Standar Akuntansi Keuangan hanya mengharuskan pengungkapan industri bisnis yang diklasifikasikan menurut segmen industri yang sama dengan industri perusahaan yang bersangkutan. Umumnya beberapa manajemen memanfaatkan persyaratan minimum ini dan menggabungkan semua bisnis perusahaan/Bisnis/ Investasi ke dalam satu segmen industri, yang menyulitkan para pemilik memahami dinamika dari bisnis-bisnis mereka yang berbeda-beda.
Menurut Para Pebisnis dan Investor yang sukses, khususnya investor fundamental, adalah yang perlu dilaporkan adalah data, apakah GAAP, non-GAAP atau ekstra-GAAP yang membantu pembaca laporan keuangan (Pemilik) yang memahami keuangan untuk menjawab tiga pertanyaan kunci, yaitu :
• Kira-kira berapa nilai perusahaan/bisnis/investasi ini ?
• Bagaimana kemungkinan perusahaan/bisnis/investasi ini dapat memenuhi kewajiban-kewajiban masa depannya ?
• Seberapa baik Tim Manajemen perusahaan/bisnis/investasi ini telah bekerja?
c) Menolak Keharusan (Imperatif) Institusional
Nilai manajemen yang penting lainnya yang harus diperhatikan dalam menganalisis bisnis/perusahaan/investasi adalah perilaku menejemen yang bertindak untuk menolak keharusan/imperatif institusional, dan bertindak berdasarkan logika dan rasional. Umumnya, manajemen mempunyai kecenderungan untuk meniru perilaku manajemen lain, betapapun bodohnya atau tidak rasionalnya perilaku tersebut.
Keharusan/imperatif Institusional ada bilamana :
• Suatu Institusi menolak setiap perubahan pada arahnya yang sekarang;
• Seperti pekerjaan yang berkembang untuk mengisi waktu yang tersedia, Proyek atau akuisisi korporat akan terjadi untuk menyerap dana yang tersedia;
• Setiap Bisnis yang menjadi dambaan pemimpin, betapapun koyolnya, akan dengan cepat didukung oleh telaah imbal-hasil dan strategik yang disiapkan pasukannya;
• Perilaku perusahaan sejenis, apakah mereka melakukan ekspansi, akuisisi, menetapkan kompensasi bagi eksekutif atau apapun, akan ditiru tanpa pikir panjang.
Seorang manajer yang memiliki ketrampilan komunikasi yang hebat seharusnya mampu meyakinkan pemilik untuk menerima kerugian jangka pendek jika itu berarti hasil yang baik nantinya. Umumnya ketidakmampuan menolak keharusan/imperatif institusional tidak ada kaitannya dengan pemilik perusahaan dan ini lebih berkaitan dengan ketidaksediaan para manajer menerima perubahan fundamental.

Ada 3 faktor yang paling mempengaruhi perilaku manajemen, yaitu :
• Kebanyakan manajer tidak dapat mengendalikan kegilaan mereka akan aktivitas, Hiperaktivitas seringkali mendapatkan penyaluran dalam pengambil-alihan bisnis;
• Kebanyakan manajer terus menerus membandingkan penjualan bisnis mereka, laba bisnis mereka, dan kompensasi eksekutif mereka dengan perusahaan-perusahaan/bisnis/investasi lain di dalam dan di luar industri mereka;
• Kebanyakan manajer terlalu melebih-lebihkan kapabilitas manajemen mereka sendiri.
Masalah lain dari munculnya keharusan/imperatif institusional adalah keahlian mereka akan alokasi modal yang buruk, karena seringkali kali CEO sampai pada posisi mereka karena keahlian mereka yang menonjol di bidang tertentu perusahaan dan kurang pengalaman dalam mengalokasikan modal. Akhirnya mereka minta nasehat dari para anggota staf mereka, konsultan, atau bankir mereka. Dan disinilah keharusan/imperatif institusional mulai memasuki proses pengambilan keputusan.
Keharusan/imperative institusional yang terakhir adalah meniru membabi buta. Menilai kemampuan manejemen dapat dilakukan dengan ukuran yang dapat dikuantifikasi, yaitu ukuran yang sama digunakan untuk mengukur kinerja ekonomi, adalah ROE(Laba atas Ekuitas), Arus Kas dan Marjin Operasi.
3) Prinsip Dasar Keuangan
a) Pusatkan pada ROE(Return On Equity) bukan Laba per Saham

Menurut Pebisnis dan Investor Fundamental yang sukses, ujian utama terhadap kinerja ekonomi manajerial adalah pencapaian tingkat laba yang tinggi atas modal ekuitas yang digunakan(equity capital employed) dan tanpa pinjaman yang tidak perlu, trik-trik akuntansi dan lain sebagainya, dan bukan pencapaian EPS (earning per share) yang konsisten.
Umumnya para Investor Fundamental yang sukses mengukur kinerja tahunan suatu perusahaan/bisnis/investasi memilih ROE (Return On Equity), yaitu rasio laba operasi terhadap ekuitas pemegang saham.
Dalam menggunakan Rasio tersebut, para Investor professional dan pebisnis, khususnya Investor Fundamental melakukan beberapa penyesuaian, yaitu :
• Semua sekuritas yang layak pasar(marketable securities) harus dinilai berdasarkan biaya, bukan berdasarkan nilai pasar, karena nilai pasar saham secara keseluruhan dapat sangat mempengaruhi imbal hasil atas ekuitas pemegang saham di suatu perusahaan tertentu;
• Mengendalikan efek dari pos-pos yang tidak biasa atas pembilang(numerator) rasio tersebut, dan mengeluarkan semua keuntungan dan kerugian modal(capital gains and losses) disamping juga pos-pos luar biasa lain yang mungkin meningkatkan atau menurunkan laba operasi dan berupaya memisahkan kinerja tahunan spesifik dari suatu bisnis, mereka ingin tahu seberapa baik manajemen melaksanakan tugasnya menghasilkan imbal-hasil atas operasi bisnis, berdasarkan modal yang digunakan;
Suatu bisnis haruslah mencapai imbal-hasil atas ekuitas yang baik dengan menggunakan sedikit saja hutang atau tanpa hutang sama sekali. Dan keputusan bisnis atau investasi yang baik akan membuahkan hasil ekonomis yang sangat memuaskan tanpa bantuan hutang serta bisnis yang baik harus mampu menghasilkan laba atas ekuitas yang baik tanpa bantuan hutang(leverage).
b) Hitunglah Laba Pemilik (Owner Earnings) untuk Mendapatkan Cerminan Nilai yang Sesungguhnya.
Para Investor Fundamental dan Pebisnis Sukses menyadari bahwa Laba Akunting per Saham merupakan titik tolak untuk menentukan nilai ekonomis suatu bisnis, dan bukan titik akhir.
Perusahaan dengan Aset yang tinggi atas laba, cenderung melaporkan laba yang buruk, karena inflasi menuntut biaya atas bisnis yang padat aset, dan laba dari bisnis seperti itu biasanya hanyalah khayalan belaka.
Laba Akunting hanya berguna bagi mereka jika mendekati arus kas yang diharapkan dari perusahaan. Dan arus kas sekalipun, menurut mereka bukanlah alat yang sempurna untuk mengukur nilai, serta seringkali ini menyesatkan.
Menurut mereka, Arus kas merupakan cara yang tepat untuk mengukur bisnis yang mempunyai investasi besar di awal dan pengeluaran kecil di saat-saat selanjutnya, seperti perusahaan real estate, sumur gas dan TV Kabel/TV.
Karena kelemahan arus kas perusahaan yang melupakan fakta ekonomis penting, yaitu pengeluaran modal(capital expenditure), sebagai pengganti arus kas mereka menggunakan laba pemilik(Owner Earnings), yaitu laba bersih perusahaan ditambah depresiasi, deplasi dan amortisasi, dikurangi jumlah pengeluaran modal dan setiap tambahan modal kerja yang mungkin dibutuhkan.
c) Mencari Perusahaan yang mempunyai Margin Laba Tinggi
Bisnis yang baik, menurut para Investor Fundamental dan Pebisnis sukses adalah bisnis yang dikelola oleh manajer-manajer operasi berbiaya rendah yang selalu mencari jalan untuk menekan pengeluaran. Mereka umumnya menjadi sangat keras bila sudah menyangkut biaya atau pengeluaran yang tidak perlu. Umumnya mereka mencari perusahaan atau bisnis yang mempunyai margin laba yang tinggi terhadap biaya atau pengeluaran.
d) Untuk Setiap Uang Rupiah yang Ditahan, Pastikan bahwa Perusahaan atau Bisnis menghasilkan sedikitnya satu Rupiah Nilai Pasar.
Menurut para Investor Fundamental dan Pebisnis Sukses, ada alat uji kilat yang dapat digunakan untuk menilai tidak hanya kemenarikan ekonomis suatu bisnis melainkan juga seberapa baik manajemen telah mencapai tujuannya dalam menciptakan nilai bagi pemegang saham, adalah pada peningkatan nilai pasar perusahaan atau bisnis tersebut.
Mereka tahu bahwa pasar saham akan menelusuri nilai suatu bisnis dalam kurun waktu yang cukup panjang, dan hal yang sama berlaku untuk laba ditahan(retained earnings). Jika perusahaan atau bisnis mampu mencapai imbal-hasil atas modal diperkuat(augmented capital) diatas rata-rata, sukses itu akan tercermin dalam harga saham yang meningkat. Dan jika perusahaan atau bisnis menggunakan laba yang ditahan secara tidak produktif selama kurun waktu yang lama, pada akhirnya pasar yang masuk akal akan menghargai saham perusahaan secara mengecewakan.
Kenaikan nilai harga saham haruslah setidak-tidaknya sesuai dengan jumlah laba ditahan, satu rupiah untuk satu rupiah. Dan dalam arena lelang raksasa ini, menjadi tugas para investor fundamental yang profesional dan pebisnis sukses untuk memilih bisnis yang memiliki karakteristik ekonomis yang memungkinkan setiap rupiah yang ditahan dijelmakan ke dalam sedikitnya satu rupiah nilai pasar.

4) Prinsip Dasar Pasar

a) Menentukan Berapa Nilai Bisnis atau Perusahaan atau Investasi yang Akan Dibeli/Akusisi

Cara tradisional untuk menilai suatu bisnis atau perusahaan atau investasi adalah menggunakan tiga ancangan umum, yaitu :
• Nilai likuidasi (Liquidation) adalah nilai tunai (cash value) yang dihasilkan dengan menjual asset bisnis atau perusahaan atau investasi setelah dikurangi semua kewajibannya, dan tidak memerlukan pertimbangan tentang laba yang akan datang dari bsinis, karena asumsi bahwa bisnis tidak lagi hidup;
• Nilai Usaha berjalan(Going-Concern) atau Pasar(Market) adalah nilai yang ditentukan dengan menentukan arus kas yang akan datang yang diharapkan dapat diterima oleh pemilik bisnis. Arus kas tersebut di diskontokan (discounted) ke niali sekarang (present value) dengan menggunakan suku bunga (rate) tertentu yang sesuai, dan jika arus kas yang akan datang sukar dihitung, mereka umumnya menggunakan ancangan pasar, yaitu arus kas dari perusahaan sejenis;
• Ancangan yang paling baik menurut Investor Fundamental/Profesional dan Pebisnis sukses adalah sistem yang ditentukan 50 tahun yang lalu oleh JOHN BURR WILLIAMS dalam bukunya The Theory of Investment Value . Menurut teori Williams, nilai suatu bisnis atau perusahaan atau investasi ditentukan oleh arus kas bersih(net cash flows) yang diharapkan akan terjadi selama masa hidup bisnis yang bersangkutan didiskontokan dengan suku bunga yang sesuai. Dengan penilaian seperti ini, menurut mereka, semua bisnis, dari produsen kereta bayi sampai dengan operator telepon seluler menjadi setara secara ekonomis.
Perhitungan matematiknya, sangat mirip dengan perhitungan untuk menilai obligasi.
Obligasi mempunyai kupon dan tanggal jatuh tempo yang menentukan arus kas mendatangnya. Jika mereka menambahkan semua kupon obligasi itu dan membagi jumlahnya dengan tingkat diskonto(discount rate) yang sesuai, harga obligasi tersebut akan dketahui.
Menurut mereka, menentukan nilai suatu bisnis atau perusahaan atau investasi itu mudah selama mereka memasukkan variabel-variabel yang benar, yaitu arus kas dan suku bunga diskon(discount rate) yang sesuai. Dan jika mereka tidak dapat memproyeksikan dengan yakin berapa arus kas mendatang dari suatu bisnis atau perusahaan atau investasi, mereka tidak akan berusaha menilai bisnis tersebut. Jika bisnis atau perusahaan atau investasi sederhana dan mudah dipahami serta telah berjalan dengan daya laba(earning power) yang konsisten, mereka mampu menentukan arus kas mendatang dengan tingkat kepastian yang tinggi. Lingkup kompetensi(circle of competence) yang dikatakan mereka tercermin dalam kemampuannya melakukan proyeksi kedepan. Dan Prediktabilitas arus kas suatu perusahaan atau bisnis atau investasi haruslah mempunyai tingkat kepastian laksana kupon dalam obligasi. Umumnya mereka menggunakan suku diskon berupa suku bunga obligasi pemerintah jangka panjang, tidak ada yang lain, karena suku bunga ini adalah suku bunga yang paling dekat dengan suku bunga bebas resiko.

b) Dapatkah Bisnis atau Perusahaan atau Investasi ini Dibeli dengan Harga yang Cukup Rendah dibandingkan Nilainya atau Menarik

Menurut Para Investor Fundamental Profesional dan Pemilik Bisnis yang sukses, bahwa dalam membeli bisnis atau perusahaan atau investasi harus dengan harga yang layak dan bisnis atau perusahaan atau investasi harus memenuhi harapan bisnisnya. Dan Umumnya mereka membeli bisnis atau perusahaan atau investasi denganharga yang jauh di bawah nilai bisnis yang diindikasikan atau ada margin keamanan yang besar.

About akangheriyana

Im fun. Im cool. Im Confident. Im Akang Heriyana..

Tinggalkan Balasan

Isikan data di bawah atau klik salah satu ikon untuk log in:

Logo WordPress.com

You are commenting using your WordPress.com account. Logout / Ubah )

Gambar Twitter

You are commenting using your Twitter account. Logout / Ubah )

Foto Facebook

You are commenting using your Facebook account. Logout / Ubah )

Foto Google+

You are commenting using your Google+ account. Logout / Ubah )

Connecting to %s